前言：
思考：正確看待房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新？

 

一、項(xiàng)目剖析：
1、剖析市場(chǎng)（通過大量案例解析）
1.1最近的房地產(chǎn)政策的影響
1.2當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)、地價(jià)水平
1.3當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度
1.4當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平
1.5主要對(duì)手的產(chǎn)品
1.6當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成
1.7當(dāng)?shù)貙?duì)商業(yè)或者辦公的需求程度
2、剖析地塊（具體生動(dòng)的舉例透析）
2.1內(nèi)部環(huán)境/資源分配；
2.2外部環(huán)境（不利）
2.3外部環(huán)境（有利）
2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配
2.5地形地勢(shì)地貌處理
2.6公司拿地的價(jià)格與對(duì)手比較
3、剖析公司（標(biāo)桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說(shuō)明）
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回籠資金的速度
3.4公司對(duì)此項(xiàng)目的定位
3.5在當(dāng)?shù)刭Y源的成熟度
3.6公司老板（領(lǐng)導(dǎo)）的喜好

二、設(shè)計(jì)管理創(chuàng)造的價(jià)值分量
1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理趨勢(shì)；
2、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理啟示；
2.1、為什么說(shuō)設(shè)計(jì)價(jià)值管理以億為單位計(jì)算?

三、設(shè)計(jì)價(jià)值創(chuàng)造過程與方法
1、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)（萬(wàn)科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；
1）產(chǎn)品策劃的核心
2）產(chǎn)品導(dǎo)向與客戶導(dǎo)向
3）產(chǎn)品策劃的特點(diǎn)
4）持續(xù)改進(jìn)還是產(chǎn)品創(chuàng)新？
5）產(chǎn)品決策辦法
6）如何選擇規(guī)劃意向？
7）戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)先原則
8）立面設(shè)計(jì)決策辦法
9）成本和售價(jià)是否支持產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)？
10）如何建立解決分歧的客觀評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)？
案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)模型分析
2、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；
1）規(guī)劃概念的設(shè)計(jì)深度與范疇
2）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用
開發(fā)理念和設(shè)計(jì)原則
總體布局
朝向
住宅和商業(yè)的關(guān)系
銷售示范區(qū)合理的位置
交通與路網(wǎng)的規(guī)劃
結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設(shè)計(jì)
住宅產(chǎn)品類型及分布
公共設(shè)施布局
案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理十大原則
項(xiàng)目的總體規(guī)劃特點(diǎn)體現(xiàn)鮮明的個(gè)性。
人車交通特點(diǎn)與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項(xiàng)目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式
場(chǎng)地規(guī)劃開口與城市路網(wǎng)的關(guān)系
建筑布局與景觀的互動(dòng)
如何降低感覺容積率
物業(yè)類型與區(qū)位關(guān)系
布局原則
建筑空間形態(tài)與單體設(shè)計(jì)的互動(dòng)關(guān)系
產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營(yíng)銷推盤節(jié)奏的選擇
規(guī)避規(guī)劃不利因素
主體要素和建筑布局的互動(dòng)關(guān)系
總體布局與豎向的關(guān)系
規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則
3.1、總圖價(jià)值創(chuàng)造方法
1）用足指標(biāo)；
2）貨值最大化；
3）配套用房最小化；
4）贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘；
5）充分挖掘端戶價(jià)值；
6）中央景觀帶提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；
7）控制地庫(kù)；
8）減少出入口；
9）贈(zèng)送面積的利用；
3.2、平面價(jià)值創(chuàng)造方法
3.3、立面價(jià)值創(chuàng)造方法
價(jià)值提升、立面風(fēng)格、細(xì)節(jié)與貢獻(xiàn)（立面設(shè)計(jì)案例若干）
3.3.1立面風(fēng)格選擇
3.3.2立面塑造的價(jià)值感
3.3.3客戶高度認(rèn)可的立面風(fēng)格會(huì)促進(jìn)成交。
3.3.4經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對(duì)樓盤的保值作用較大。
3.3.5立面對(duì)成本的主要影響點(diǎn)：
特殊的建筑造型帶來(lái)的結(jié)構(gòu)成本
外墻面積的大小
窗墻比（窗的成本遠(yuǎn)高于實(shí)墻）
復(fù)雜的外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)
造型構(gòu)件增加的成本
普通材料的價(jià)差
案例：木魚石一期立面設(shè)計(jì)演變過程及龍湖成名作——地中海風(fēng)格建造指南
商業(yè)序列：現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格
4、全項(xiàng)目沙盤推演方法
1）、全項(xiàng)目沙盤推演意義
2）、全項(xiàng)目沙盤推演案例
2.1某住宅項(xiàng)目全沙盤推演案例
2.2某商業(yè)項(xiàng)目全沙盤推演案例
3）、體驗(yàn)區(qū)管控要點(diǎn)
3.1體驗(yàn)區(qū)的選址
3.2體驗(yàn)流線設(shè)計(jì)要點(diǎn)
3.3體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)案例
5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)
5.1設(shè)計(jì)的作用和價(jià)值
5.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)概要
5.3標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)介
萬(wàn)科、金地、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化
龍湖、產(chǎn)品、金地及恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化
5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)策略與目標(biāo)建議
產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化具體推進(jìn)舉措若干
建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系
建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)
單項(xiàng)產(chǎn)品研究與積累
產(chǎn)品復(fù)制，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)
引進(jìn)外部專業(yè)合作資源
5.5產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化具體推進(jìn)計(jì)劃簡(jiǎn)述

四、規(guī)范化設(shè)計(jì)管理探討
在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作。設(shè)計(jì)成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價(jià)、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)，設(shè)計(jì)變更簽證率，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)等，合理設(shè)計(jì)費(fèi)有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制研究包括以下內(nèi)容：
（一）、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡(jiǎn)介；
（二）、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；
（三）、影響建筑產(chǎn)品品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)理念；
（四）、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的基本要求；
（五）、甲方設(shè)計(jì)過程中的成本主動(dòng)性控制意識(shí)和要求；
（六）、甲方規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要領(lǐng)與技術(shù)導(dǎo)則
1、提出問題：
1.1規(guī)范的設(shè)計(jì)管理含義
1.2為什么提出規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理模式
1.3為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理模式
1.4對(duì)待前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理的一些不恰當(dāng)?shù)目捶?br /> 1.5恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作
2、分析問題
2.1適合你企業(yè)的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理模式是否存在？
2.2規(guī)范的設(shè)計(jì)管理模式包括的內(nèi)容？
2.3有效率的設(shè)計(jì)管理流程簡(jiǎn)介
2.4成果品質(zhì)的控制
2.5規(guī)范化的管理體系
2.6產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)
3、解決問題
3.1實(shí)現(xiàn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理模式的條件
3.2實(shí)現(xiàn)高效率的設(shè)計(jì)管理模式的方式
3.3成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)管理與項(xiàng)目各板塊管理的有機(jī)結(jié)合
4、如何建立規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理？
（1）產(chǎn)品創(chuàng)新目的與形式
（2）產(chǎn)品創(chuàng)新流程
（3）產(chǎn)品創(chuàng)新客戶價(jià)值與實(shí)現(xiàn)方式
（4）產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理支持
（5）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)價(jià)值與地位
（6）產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)創(chuàng)新與案例分析
5、規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理體系
（1）房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式
（2）建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系
（3）設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)
（4）設(shè)計(jì)管理通病與案例分析
（5）專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升
6、設(shè)計(jì)管理提升的關(guān)鍵方面
（1）構(gòu)建完善良好的管理團(tuán)隊(duì)
（2）全員明確項(xiàng)目總體目標(biāo)，做好具體工作綱領(lǐng)
（3）建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程
（4）合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率
（5）更好地改進(jìn)工作方法（五原則）：一嚴(yán)謹(jǐn)，二協(xié)調(diào)，三執(zhí)行四跟進(jìn)，五總結(jié)
7、高效設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)營(yíng)造方法
7.1、龍湖設(shè)計(jì)管理崗位人才選拔標(biāo)準(zhǔn)
1)設(shè)計(jì)管理人才的人力素質(zhì)要求
2)設(shè)計(jì)管理崗位說(shuō)明書
7.2、設(shè)計(jì)管理流程與工作界面劃分
7.3、人均管理效能

思考與交流：
1.你所在的企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新策略?是否有研發(fā)策略和方向?
2.如何根據(jù)你所在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，請(qǐng)舉例說(shuō)明制定公司的設(shè)計(jì)管控模式及改進(jìn)管理方法的必要性?（結(jié)合設(shè)計(jì)管理過程中的部分經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)）
3.你所在的企業(yè)目前的設(shè)計(jì)部門組織架構(gòu)?管理模式?你是如何構(gòu)建產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理體系的？

 

現(xiàn)供職于江蘇嘉城建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理；
曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師；
南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；
蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)；
吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理；
江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師等。
                            
高級(jí)工程師，國(guó)家注冊(cè)建筑師；
15年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；
高級(jí)工程師，東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究所在職研究生班畢業(yè)。
楊凡從業(yè)15年多，在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。
曾就職于江蘇省一流大型國(guó)企（江蘇國(guó)信集團(tuán)）和2家上市公司（江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)和浙江寧波銀億集團(tuán)），精通房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，從理論到實(shí)踐深諳房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值體系。最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域是大型居住區(qū)及配套開發(fā)（4個(gè)2000畝大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)），在超級(jí)大盤的全面操盤，如項(xiàng)目定位-規(guī)劃設(shè)計(jì)-首期開工+樣板區(qū)開盤等方面實(shí)踐并積累了成熟經(jīng)驗(yàn)和成功要訣。近年來(lái)在商業(yè)和旅游地產(chǎn)（2個(gè)20多萬(wàn)平米綜合體，和2個(gè)五星級(jí)酒店的參與及操盤營(yíng)造經(jīng)歷）方面有一定的建樹。

教育背景                                                        
1999年9月 - 2010年7月  南京東南大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)管理研修班
1986年9月 - 1989年7月  南京工學(xué)院建筑研究所建筑設(shè)計(jì)，在職碩士研究生  
1981年9月 - 1985年7月  南京金陵科技學(xué)院   建筑學(xué)   統(tǒng)招本科（南京工學(xué)院委培）獲得南京工學(xué)院的工學(xué)士學(xué)位

多年以來(lái)在地產(chǎn)操盤的實(shí)踐中，培養(yǎng)了作為項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)軍人物和復(fù)合型人才的楊總具備以下優(yōu)良素質(zhì)：

在業(yè)務(wù)管理上，精研本行業(yè)的專業(yè)技能；知道如何應(yīng)用；有系統(tǒng)的理解能力和專業(yè)創(chuàng)造力。數(shù)十年從事工程技術(shù)管理工作，10余年的營(yíng)銷推廣策劃，對(duì)于產(chǎn)品的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)體驗(yàn)較多，經(jīng)驗(yàn)充足，有自己的相對(duì)深入和準(zhǔn)確的見解；
精于業(yè)務(wù)管理方法及項(xiàng)目開發(fā)流程，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研究，在工程采購(gòu)招投標(biāo)管理，綠色建筑實(shí)施以及工程精細(xì)化管理、四新技術(shù)應(yīng)用等方面有較深入的研究。
擅長(zhǎng)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)分析、成本策劃、成本管控及合約管理，成本分析與方案經(jīng)濟(jì)比選優(yōu)化。特別在設(shè)計(jì)階段的成本控制方面有較好的經(jīng)驗(yàn)成果；如目標(biāo)成本的制定和成本管理前置：成本管理參與到規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)中來(lái)，完成技術(shù)指標(biāo)優(yōu)化、地庫(kù)方案比選、外墻保溫方案比選、太陽(yáng)能方案比選、電梯設(shè)備選型、智能化方案、污水處理方案等專題分析；能較準(zhǔn)確地估算各階段目標(biāo)成本以指導(dǎo)后期成本管控工作。
孜孜追求產(chǎn)品研究和開發(fā)技術(shù)管理的轉(zhuǎn)型提升，尤其是開發(fā)項(xiàng)目前期的營(yíng)銷策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)中期的工程質(zhì)量和成本采購(gòu)招投標(biāo)管理，開發(fā)后期的竣驗(yàn)交付與物業(yè)管理，即地產(chǎn)開發(fā)的全程精細(xì)化管理，掌握了房地產(chǎn)開發(fā)核心要素，擅長(zhǎng)建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，以此貫穿策劃、規(guī)劃、工程營(yíng)造及營(yíng)銷開發(fā)全過程，為項(xiàng)目奠定核心價(jià)值基礎(chǔ)。

 

主要著述（文章）：
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要領(lǐng) 通過一些實(shí)際案例分析，歸納總結(jié)了若干設(shè)計(jì)階段成本控制的寶貴經(jīng)驗(yàn)，有實(shí)戰(zhàn)參考價(jià)值
實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理的若干思路 通過一些企業(yè)成本管理中的問題，從體系流程，制度和管理辦法入手，參照標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，提出若干合理可行建議和落地實(shí)操方法。
小區(qū)生態(tài)景觀環(huán)境設(shè)計(jì)與建設(shè) 從龍湖、萬(wàn)科、碧桂園等標(biāo)桿企業(yè)開發(fā)的成熟景觀成果中歸納總結(jié)出實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的設(shè)計(jì)、工程、成本管控要訣。

 

精品課程：
《 精裝修質(zhì)量管理》
《高效房地產(chǎn)開發(fā)管理模式》
《高品質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理》
《構(gòu)建地產(chǎn)卓越管理團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)與挑戰(zhàn)》
《有效提升管理執(zhí)行力和領(lǐng)導(dǎo)力》 。     
《房地產(chǎn)開發(fā)全程精細(xì)化管理》
《轉(zhuǎn)型升級(jí)中的商業(yè)地產(chǎn)管理》
《房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵要素之產(chǎn)品策劃》
《產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究》
《地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)常見問題與設(shè)計(jì)質(zhì)量控制》
《如何實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)成本的精細(xì)化管理》
《現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)精細(xì)化采購(gòu)管理》
《房地產(chǎn)成本、造價(jià)、采購(gòu)及合約的精細(xì)化管理》
《PPP管理模式在一二級(jí)開發(fā)及政府合作項(xiàng)目中的管理模式與操作要點(diǎn)與實(shí)踐》