【培訓對象】
各房地產企業領導、投資部、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【培訓收益】
本課程依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務稽查涉稅風險及防范措施，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷為重點，對房地產企業涉及的營業稅、企業所得稅等稅種的特殊業務處理也進行分析，化解2012年稅務稽查工作重點檢查項目之風險。

2012年是有史以來全國稅收任務完成最為緊張的一年，不少省份上半年稅收收入任務靠寅吃卯糧之“借錢”方式來完成！在此背景下，新一輪稅務稽查風暴隨時可能掀起，而房地產行業的土地增值稅無疑是首當其沖的重要稅種之一。
如何進行房地產開發企業的最基本核算單位的確定？是否會對土地增值稅清算的最終結果有影響？地下停車位在土地增值稅清算中如何核算？是否預留成本？其相關的法律風險如何把控？在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅需要按增值額的30%-60%征收，稅負高、計算復雜、操作難度大，是一個不可小視的稅種。另外，土地增值稅是采取了預征清算辦法，清算又分為主動清算和強制清算，處理不好就會減少收益，給企業帶來巨大的經濟損失。
本課程依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務稽查涉稅風險及防范措施，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷為重點，對房地產企業涉及的營業稅、企業所得稅等稅種的特殊業務處理也進行分析，化解2012年稅務稽查工作重點檢查項目之風險。
【主講內容】
第一部分：土地增值稅政策與清算技巧
一、 土地增值稅法規與最新政策解讀：
㈠ 土地增值稅的納稅人和清算對象是誰？
㈡ 土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？
㈢ 土地增值稅的計稅依據如何確定？
㈣ 土地增值稅的適用稅率和速算扣除數有幾級？
㈤ 土地增值稅的計算原理與計算方法
㈥ 土地增值稅收入確認問題
1、應稅收入如何確認：
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
⑵ 銷售面積發生差錯存在補退款如何處理？
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
⑷ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網絡費等如何處理？
⑸ 開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、
換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？
⑹ 將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？
⑺ 將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？
⑻ 將自有的土地承包他人開發收取的承包金如何做稅務處理？
⑼ 企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？
⑽ 拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑾ 以上各種行為的營業稅、企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
2、不征稅收入如何確認：
⑴ 將開發產品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
⑵ 將土地和開發產品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
⑶ 單位或個人將自有的房產與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑸ 房地產評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑹ 以上各種行為的營業稅和企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
3、免稅收入如何確定：
⑴ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
⑵ 國家征用、收回房地產的征免稅
⑶ 因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅
⑷ 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產進行投資、聯營的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業兼并轉讓房地產的征免稅
⑻ 1994年1月1日以前已簽訂房地產轉讓合同的征免稅
4、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題：
⑴ 準予土地增值稅前扣除的確認原則
⑵ 取得土地使用權所支付金額確認
⑶ 房地產開發成本如何確認？
⑷ 房地產開發費用如何確認？
⑸ 與轉讓房地產有關的稅金如何確認？
⑹ 房地產企業的加計扣除如何確認？
⑺ 轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？
二、土地增值稅清算應對技巧
㈠ 清算單位、條件
㈢ 非直接銷售和自用房地產的收入確定
㈣ 扣除項目清算
㈤ 土地增值稅清算應報送資料
㈥ 清算項目的審核鑒證
㈦ 土地增值稅的核定征收
㈧ 清算后再轉讓房地產的處理
㈨ 土增稅的預征規定
三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
◇ 臨界點法 ◇ 費用轉移法 ◇ 收入分散法 ◇ 費用分攤法 ◇ 利息支出法
◇ 建房方式法 ◇ 合作建房法 ◇ 代收費用法 ◇ 核算對象法 ◇ 股權轉讓法
第二部分：房地產項目清算實務與技巧
一、房地產項目清盤注銷及公司注銷的規劃安排
㈠ 公司清算與項目清算有何區別
㈡ 項目清算如何進行稅務處理與清算程序
㈢ 公司清算稅務處理的時間要求
㈣ 項目清盤企業所得稅的處理技巧
㈤ 公司清算財產的分配順序及要求
㈥ 公司清算股東取得剩余財產的稅務處理
二、項目清算中的稅務風險規避策略
㈠ 房地產稅務風險的來源與關鍵點控制
㈡ 項目清算風險的稅務處理技巧
㈢ 公司清算時多交的稅款能否辦理退稅？如何退？
第三部分：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。
 

【主講專家】林佳良：中國注冊稅務師、會計師、律師，我國著名的納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”?，F為某省地方稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，稅務干部學院等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》等。林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰操作，深受各地學員喜愛。
 

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