【培訓對象】
各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

【培訓收益】
為協助房地產企業更好理解與掌握營改增政策以及對其他稅種的影響，我公司特舉辦“增值稅時代房地產企業稅收風險管控”講座。本次講座以營改增稅制改革為背景，以房企特殊業務、會計核算、合同簽訂、發票管理、成本分攤等重點問題為主線，緊緊圍繞房企開發流程，通過一個個具體案例與數據，結合稅收稽查風險應對，全方位、立體解讀重點事項涉稅風險，用最短的時間讓財務人員掌握風險疑難問題，提升工作績效

 2017增值稅時代房地產企業稅收風險管控與操作實務專題
‖2017年6月8–10日‖—‖廈門•金橋花園酒店‖—‖主講：王老師‖
‖專題說明‖
2017年，營改增工作繼續全面推進，后續營改增政策也陸續出臺，國地稅合作日趨緊密與規范，執法環境愈加嚴格，房企面臨涉稅復雜性和風險性與日俱增。營改增政策執行一年有余，房企在實際操作當中還是遇見了前所未有的“迷惑”！即使充分理解和把握政策的基礎上，財務人員賬務處理難度還是很大！針對新老項目的交替存在，如何準確把握增值稅對其他稅種的影響？如何準確理解最新出臺的稅收政策？如何有效銜接增值稅和其他稅種的關系？如何在短時間內掌握房地產行業稅收重點問題？如何緊緊掌控開發流程的稅收風險？
為協助房地產企業更好理解與掌握營改增政策以及對其他稅種的影響，我公司特舉辦“增值稅時代房地產企業稅收風險管控”講座。本次講座以營改增稅制改革為背景，以房企特殊業務、會計核算、合同簽訂、發票管理、成本分攤等重點問題為主線，緊緊圍繞房企開發流程，通過一個個具體案例與數據，結合稅收稽查風險應對，全方位、立體解讀重點事項涉稅風險，用最短的時間讓財務人員掌握風險疑難問題，提升工作績效。

‖專題大綱‖
第一節：營改增前后稅收風險差異分析
一．收入
1．銷售精裝房、買一送一稅收風險分析
2．以老帶新、零首付稅收風險分析
3．不同代理銷售模式稅收風險分析（買斷、溢價分成、超價提成等）
4．還本銷售、產權式酒店銷售模式稅收風險分析
5．準確理解“價外費用”（違約金），實現零風險
6．土地差額計算增值稅收入金額確認
7．通過廣德發案件解讀銷售價格偏低
二．成本
1．招拍掛取得土地增值稅的扣除
2．股權收購名義取得土地各稅種風險分析
3．拆遷補償費做帳憑證、差額計稅分析
4．以房換地（以地換房）計征流轉稅風險
5．代建道路、配建經適房等土地成本的確認
6．投資方式拿地增值稅處理及風險分析
7．不同形式土地返還款稅收風險分析
8．集團拿地、成員企業開發土地成本確認
三．費用、稅金
1．成本差如何會計處理，風險如何把控
2．項目部直接發生費用（招待費、會議費、車輛費、差旅費、社保、物業等）
稅收風險分析
3．不同融資方式資金成本確認的風險（金融機構融資、非金融機構融資、轉貸、
委托貸款、明股實債等）
4．印花稅計稅依據以及歸集科目的風險
5．城鎮土地使用稅起止時點以及計算
6．注冊地與項目地不同引發城建稅差異分析
7．城建稅在損益表列式方式不同對其他稅種的影響
8．營改增接口企業所得稅的計算方法調整深度分析
9．舊房界定標準不同對增值稅和土地增值稅的影響
10．土地增值稅預繳計稅依據的改變是否方便了納稅人
11．營改增對土地增值稅清算影響深度分析
第二節：營改增后會計核算暨風險管控
1．營改增后房企會計核算科目變化
2．增值稅在會計報表的列式
3．增值稅納稅義務發生時點和收入確認時點差異分析
4．房企增值稅特殊（全程）會計處理解讀
5．“項目”核算標準不同對增值稅和土地增值稅的影響
6．如何準確計算不得抵扣進項
7．預繳增值稅抵扣應交增值稅方法解析
8．拆遷還建方式會計處理不同引發稅收風險的不同（通過新老項目、全流程的
會計核算，解析增值稅、企業所得稅、土地增值稅的營改增前后變化，發票
開具等問題）
第三節：會計視角看合同
1．合同決定稅收觀點解讀
2．清包工合同簽署要點分析
3．甲供工程合同簽署要點分析
4．水電費抵頂工程款風險掌控
5．掛靠合同“三流不一致” 風險分析
6．六種合作建房方式不同導致稅收風險不同
7．以租代建方式合作開發合同稅收風險分析
8．售后回租合同如何有效減輕稅負
9．如何辨識“自產貨物”，簽署合同應該注意事項
10．不含稅價格臨界對合同價款的影響
第四節：發票開具與增值稅納稅時點
1．房企增值稅納稅義務發生時間與其他企業的異同
2．開具發票對增值稅納稅義務發生時點的影響
3．開具發票未確認收入前增值稅申報表如何填報
4．開具發票與確認收入之間的關系
5．土地差額計算增值稅發票開具注意事項
6．如何準確理解“合法有效憑證”
7．虛開發票典型手法分析，解析虛開發票的嚴重后果
8．超范圍開具發票是否為虛開
9．加油卡、ETC、預付卡注意事項
10．營改增涉稅事項發票開具注意事項
第五節：車位、裝修、成本分攤精講
1．銷售毛坯房與精裝房的利與弊
2．軟裝與硬裝的不同影響稅負變化
3．不同形式售樓部的會計處理與稅收風險分析
4．人防車位的歸屬以及稅收風險分析
5．無產權車位收入確認以及成本扣除
6．占地面積法計算的第一步很重要
7．建筑面積法下，會計成本與計稅成本的差異深度分析
8．層高系數法計算注意事項
9．成本的哪些內容適用預算造價法
10．直接成本法數據的采集以及分攤
第六節：專家現場預留時間與學員互動答疑，解答學員疑難涉稅問題。
‖培訓對象‖各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2017年6月8日至10日（6月8日全天報到,9-10日兩天課程）
‖培訓地點‖廈 門◇金橋花園酒店（廈門市思明區金橋路101號世紀金橋園）
‖相關費用‖人民幣3380元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

 

王先生是對外經濟貿易大學國際貿易系經濟學學士；復旦大學－麻省理工學院國際工商管理碩士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥爾摩大學商學院學習國際商務。現任慧卓公司銷售、領導力的等領域簽約講師。

 

在近20年的工作經歷中，王先生曾在中國輕工業品進出口總公司工作，先后擔任物流主管、銷售經理和上海分公司副總經理。在擔任上海分公司副總經理期間，實際負責分公司的全面運營，不僅對產品的銷售和市場有更全面的體會，更積累了進出口公司的運營管理經驗，從戰略和管理的角度來加強銷售和市場工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鷹國際集團，負責集團主要產品在中國市場的大客戶銷售和管理，更加在管理實踐中融會貫通了其在銷售和客戶管理方面的技能和經驗；2009年起王先生開始服務于歐洲著名培訓公司CEGOS（中國），進入管理培訓行業； 2013年起王先生開始服務于慧卓等公司，憑借其多年的工作經驗，為客戶企業和學員分享其在銷售、市場、客戶管理等方面的心得。

 

王先生不僅通過學習，在企業的現代管理方面有豐富的知識和技能，也通過多年打拼，在企業的銷售、市場和客戶管理方面有較深的實踐工作經驗。

 

王先生在企業培訓中邏輯清晰，內容豐富，并將理論和實踐相結合，擅長和學員分享其以往的知識經驗；亦能吸收國外先進課程的精華，將其傳授給中國學員。王先生授課時能夠帶動學員參與，共同研討各種問題和案例，并啟發和引導學員自主找到解決方案，學員普遍反映受益匪淺。在針對企業客戶的培訓中，王先生會提供若干解決方案，能幫助企業切實加強管理，提高員工的素質和技能。

 

◆ 王先生主講的課程包括：

 

u 《電話銷售技巧》（1天）

u 《如何在電話中贏得客戶》（2天）

u 《大客戶開發與管理》（2天）

u 《大客戶戰略管理》（2天）

u 《客戶關系管理》（2天）

u 《成功的銷售技巧》（2天）

u 《卓越客戶服務》（2天）

u 《卓越銷售團隊管理》（2天）

u 《卓有成效的銷售談判》

u 《品牌維護與管理》（2天）

u 《市場營銷全方位》（2天）

u 《工業品營銷》（3天）

u 《打造卓越產品經理》（3天）

u 《如何進行市場調研》（2天）

u 《如何制定市場計劃》（2天）

u 《如何定價》（2天）

u 《新產品如何上市》（2天）

u 《如何做好市場助理》（2天）等等。

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