2012年房地產業目前面臨怎樣的納稅環境？全國所得稅工作會議要求做好土地增值稅清算工作，各地開展土地增值稅清算工作的口徑是怎樣的？2012年房地產業是國家稅務總局指導性檢查項目，但是，很多地方把房地產業作為指令性檢查項目，這是為什么？另外，2011年12月全國反避稅工作會議劍指房地產業，面對如此嚴峻的稅務稽查形勢、反避稅形勢，地產企業應如何應對？
 近年來稅務總局、各地區稅務局最近出臺了哪些政策來規范房地產業的稅務處理？未來可能會有那些重點新政策出臺？房地產企業應該怎樣未雨綢繆？對實務中遇到的一些具體問題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？
 為了幫助廣大房地產企業規避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，特別舉辦本期培訓班。
【課程內容】
第一部分：房地產企業收入政策解析及稅務稽查風險控制
一、未完工開發產品取得的收入
1、房地產企業確認收入會計和稅法的最大差異在哪里？房地產企業的預繳稅金怎么填
季度申報表？
2、為什么說預計計稅毛利率就是最低毛利率？
3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？不申報預售收入屬于偷稅嗎?
二、未完工開發產品取得的收入和實際銷售收入的結轉
1、企業銷售未完工開發產品完工結轉銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？
2、完工不結轉成本，交樓時才結轉成本，稅務局同意嗎？
三、分解收入和截留收入
1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？
2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？
3、房地產企業是怎樣截留收入10%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？
四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析
◇：房地產企業可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道嗎？
五、預租及租金收入
1、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規避房產稅的做法稅務局同意嗎？
2、自持物業的籌劃要點是什么？
3、投資性房地產的折舊問題稅務局有什么最新的規定？
六、視同銷售收入
1、買房送電器有什么稅務風險？房地產企業籌劃設一個商貿公司處理電器、建材的問
題有操作性嗎？
2、以房抵債有三種不同情況，應該如何處理才能獲取最大利益？
第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制
一、稅前扣除的七大原則是什么？
◇：國家稅務總局2011年34號公告與國家稅務總局2012年15號公告有沖突嗎？
二、計稅成本的計算與扣除
1、11種方式取得土地成本的確定
⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定
⑶、以購買股權方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定
⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定
⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定
⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定
⑾、以購買轉讓土地方式取得土地成本的確定
2、建造成本的確定
⑴、前期工程費的稅務處理
⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑
發票的？
⑶、基礎設施建設費的稅務處理
⑷、公共配套設施費的稅務處理
⑸、開發間接費用的稅務處理
3、計稅成本核算的7個步驟是什么？
三、房地產企業期間費用稅務稽查風險控制
1、工資薪金
⑴、為什么必須要實際發放的的工資才可以稅前扣除？
⑵、用權益結算的股份支付可以稅前扣除嗎？
⑶、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須
要做對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？
⑷、真正有用的工資方案是怎么設計出來的？
2、借款費用
⑴、關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要要交營業稅嗎？企業所得稅需要納稅
調整嗎？
⑵、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加
計扣除嗎？
⑶、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付
的利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？
⑷、向房地產信托公司借的錢在什么情況下可以扣除，在什么情況下不可以扣除？
3、福利費、工會經費、職工教育經費
⑴、稅總2010年1月28日在線訪談說企業發給職工的過節費既屬于工資總額，又作
為福利費是什么意思？
⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發票嗎？
⑶、為什么工會經費的使用與企業所得稅沒有關系，但是，與個人所得稅有關系？
⑷、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？
4、廣告宣傳費
⑴、企業取得“大頭小尾”廣告網絡發票可以稅前扣除嗎？企業應如何防范？
⑵、為什么說虛開廣告發票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業虛開廣告發票的？

5、資產損失不用去稅務局報批了，企業是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？
6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產企業可以向前彌補？
7、境外費用的扣除
⑴、為什么所有的企業都必須學習《中新協定條文解釋》？
⑵、勞務派遣與常設機構如何區別？稅負差異大嗎？
⑶、為什么完全發生在境外的設計費不但要交營業稅，還不可以稅前扣除？
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
 

鐘 必：資深稅務稽查官員，全國稅務系統主流培訓講師，具有豐富的稽查經驗與熟練的業務技能，精通稅務機關稽查模式與方法。《 中國稅務信息網 》、《中國會計視野》、《房地產企業管理教育網》著名稅收實務專家，《中國稅網》涉稅風險研究室特邀稅務專家。在網上具有廣泛的影響力。廣東稅務干部學院兼職教師，某市注冊會計師協會教育培訓委員會委員，2011年廣州地稅局《房地產業務培訓班》特約培訓講師，2011年揚州稅務進修學院《房地產開發企業稅務稽查培訓班》特約培訓講師。參與了國家稅務總局教育中心標準化課程《企業所得稅政策法規》的編寫和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫，參加過全國稅務系統2010年教學科研(稅務稽查)論壇并進行示范演講。長期為各地稅務稽查系統做查前培訓，經常為廣大企事業單位授課，授課內容精彩，實操性強，信息量大，受到普遍歡迎。