【培訓對象】
各房地產企業領導、投資部、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【培訓收益】
房地產不同類型項目開發是針對地產財務經理向總經理過渡的課題之一，同樣適合是房地產總經理學習，專家以利潤為導向來講解實例，以財務經理的思維與語言介紹大部分非財務的內容，通過實證來講解操作項目，項目成功需要市場認可，對銷售狀況的判斷能力課堂是學不到的，但我們力取方案選擇時不要出現嚴重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時間，并且力求在成本、稅負項目操作上有所控制，實現盈利目標。
現在地產企業很多進入商業地產領域，與傳統住宅開發項目比，商業地產對資金要求更高，很多老板犯過決策錯誤，如未經測算高價返售、不考慮現金流及稅負多留物業、對未來經營虧損沒有充分估計都可能產生致命的失敗，如何做好商業地產（包括城市綜合體、商場、返租物業、寫字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開發、營銷策劃、清算、注銷、股權處置問進行講解，其中主要關注不同方式對稅金及現金影響。
土地增值稅清算及稽查風險防范：《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》規定“加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。” 企業如何進行成本分攤？如有大量發票未取得如何處理？
如何把握完工時點？如何降低稅負與稅務風險？開發企業注銷前由于預征土地增值稅多繳企業所得稅如何退稅？

房地產不同類型項目開發是針對地產財務經理向總經理過渡的課題之一，同樣適合是房地產總經理學習，專家以利潤為導向來講解實例，以財務經理的思維與語言介紹大部分非財務的內容，通過實證來講解操作項目，項目成功需要市場認可，對銷售狀況的判斷能力課堂是學不到的，但我們力取方案選擇時不要出現嚴重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時間，并且力求在成本、稅負項目操作上有所控制，實現盈利目標。
  現在地產企業很多進入商業地產領域，與傳統住宅開發項目比，商業地產對資金要求更高，很多老板犯過決策錯誤，如未經測算高價返售、不考慮現金流及稅負多留物業、對未來經營虧損沒有充分估計都可能產生致命的失敗，如何做好商業地產（包括城市綜合體、商場、返租物業、寫字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開發、營銷策劃、清算、注銷、股權處置問進行講解，其中主要關注不同方式對稅金及現金影響。
    土地增值稅清算及稽查風險防范：《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》規定“加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。” 企業如何進行成本分攤？如有大量發票未取得如何處理？
如何把握完工時點？如何降低稅負與稅務風險？開發企業注銷前由于預征土地增值稅多繳企業所得稅如何退稅？
【主講內容】
一、土地一二級聯動
1、政策介紹
2、開發合同介紹
3、不同一、二級形式的利弊分析
4、幾種一級開發舉例（政府主導開發、拆遷毛地、工業用地、合作地、軍隊地等）
5、注意事項
二、舊城改造項目
1、政策介紹
2、決策前調查（市場、用地指標、拆遷難度等）
3、項目合作方式與談判
4、項目舉例
5、優惠的爭取
6、項目清算選擇
三、商業地產
1、商業地產資金風險
2、城市綜合體開發
⑴、城市綜合體實體方式
⑵、項目優惠政策
⑶、項目可行性判斷
⑷、決策風險
⑸、土地合同
⑹、銷售與清算方式選擇
⑺、項目舉例
3、商業及返租物業開發
⑴、住宅地產項目附加酒店舉例
⑵、旅游專業酒店開發舉例
⑶、酒店及酒店公寓舉例
⑷、定向寫字樓開發
⑸、定向單獨商場項目
4、商業地產清算及清算后留用物業處置
5、商業地產注銷
6、商業地產股權特殊處置：
⑴、投資、分立中法律文書
⑵、工商、債權人、稅務、股權過戶、資產過戶涉及手續
⑶、重組風險
四、房地產土地增值稅解析與清算實務
1、土增值值稅政策講解：（國稅發[2006]187號、財稅[2006]21號、《土地增值稅清算管理
規程》、國稅發[2010]53號、國稅函[2010]220號）
2、土地增值稅清算報告
3、土地增值稅申報
4、稅務機關工作應要點（適合稅務審核人員參考）
五、開發各階段稅務自查要點、檢查程序及重點
1、項目設立及取得：
◇階段描述與政策講解及檢查與防范：（契稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個人所得稅）
2、項目開發階段：
⑴、前期成本合同訂立對土地增值稅影響；
⑵、設計合同幾點注意事項（營業稅、所得稅及土地增值稅處理）；
⑶、成本核算對象對所得及土增影響；
⑷、開發階段的的測算；
⑸、基礎設施與分攤；
⑹、建安費處理，分攤及分配處理；
⑺、利息與資本化；
⑻、不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響；
3、預售及銷售階段：
⑴、介紹及會計處理；
⑵、稅務自檢要點及應對；
⑶、項目備案登記規定及籌劃；
⑷、核算提示；
⑸、收入稅務檢查重點
4、完工清算階段：土地增值稅、企業所得稅政策講解及檢查與風險防范
5、注銷階段：
◇注銷前房產處理、注銷售前其他資產處理、往來特別是應付款處理、資本公積影響
◇發票處理、營業稅、土地增值稅清算、企業所得稅完工處理、其他稅金
六、專家現場開放時間，解答學員疑難問題。 

【主講專家】闞振芳：中國注冊稅務師、中國注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產稅務實操專家，國內五A級事務所合伙人，他所屬的團隊專著于房地產稅務領域，為多家地產集團提供長期稅務顧問、稅務審計、稅務咨詢籌劃工作，熟悉地產全程財稅操作。著作《陽光節稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數學模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發項目土地增值稅籌劃具有指導意義。同時在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、內蒙古、成都、杭州、青島等省市進行房地產稅務講座。
 

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