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房地產開發稽查重點風險防控與典型案例剖析專題班通知

課程編號：16898   課程人氣：1240

課程價格：￥2980  課程時長：2天

行業類別：房地產    專業類別：財務管理 

授課講師：魏老師

課程安排：

       2015.11.28 廈門



  • 課程說明
  • 講師介紹
  • 選擇同類課
【培訓對象】
各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及
稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

【培訓收益】
本次課程是為了幫助廣大房地產企業規避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，依托稅務稽查典型案例，緊密結合稅法及相關政策文件，通過政策的細致講解、典型案例的剖析，使學員充分把握稅收政策規定，提高稅務風險意識，清晰把握涉稅風險點，有效應對稅務稽查活動。

 

 
房地產開發稽查重點風險防控與典型案例剖析專題班通知
‖2015年11月27–29日‖—-‖廈門•香克斯酒店‖—-‖主 講：魏老師‖
‖專題背景‖
2010年至2015年，國家稅務總局連續六年將房地產行業列入專項檢查通知中，房地產企業必將是稅收檢查的重中之重。面臨嚴峻的形勢，房地產企業應未雨綢繆，及早做好準備，積極應對稅務稽查活動。
房地產業務繁雜，建設周期長，資金占用量大，涉稅問題復雜多樣。在實務中，房地產企業財務人員不同程度的存在著對稅收政策更新不及時、理解有偏差、執行不到位的問題，這些問題的存在必然導致涉稅風險的發生，很可能會使企業在稅務稽查中陷入困境？
本次課程是為了幫助廣大房地產企業規避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，依托稅務稽查典型案例，緊密結合稅法及相關政策文件，通過政策的細致講解、典型案例的剖析，使學員充分把握稅收政策規定，提高稅務風險意識，清晰把握涉稅風險點，有效應對稅務稽查活動。
‖主講專家‖魏老師：中國注冊稅務師；經濟學學士；現供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務案件的審理與稽查工作，通曉稅務稽查機關的稽查流程與辦案模式。對房地產、建筑安裝、工業等行業均進行過專題調研與稽查，具有豐富的稽查經驗與熟練的業務技能。魏老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。有著豐富的培訓經驗，善于在培訓中和學員充分互動，授課風格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實的語言進行演繹；其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、詳實精巧，并因此受到參訓學員的一致好評。
‖主講內容‖
第一部分：房地產開發企業所得稅重點風險防控
一．收入篇
1．在實務中如何準確把握和理解完工進度？
2．預售收入，放對地方了嗎？
3．不同銷售方式，收入確認方法大不同，你了解嗎？
4．定金、訂金，一字之差會產生什么樣的涉稅問題？
5．視同銷售，你真的懂了嗎？你“視同”了嗎？
6．“未售先租”的特殊規定是什么呢？
7．代收款項，究竟是不是房企的收入，要不要交稅呢？
8．合作建房如何計算企業所得稅的收入？
9．取得土地出讓金的返還和土地增值稅的返還，是否屬于不征稅收入？
10．售后回租、售后回購如何確定收入基數？
11．股息、紅利預提所得稅，此稅何時提？
12．買贈行為的收入總額如何界定？是否涉及流轉稅的風險？
13．取得業主支付的違約金收入，是否需要開具發票繳納流轉稅呢？
14．不同類型的車庫與車位，收入如何計量？
15．資本溢價轉增股本是否視同分配股息、紅利？企業所得稅上如何處理？
16．留存收益轉增股本所得稅上如何處理？
17．PE增資“浮盈”部分是否應征收個稅？
18．轉讓限售股是否應該征收營業稅及各地政策實踐分享。
19．轉讓限售股所得稅涉稅風險管理。
二．扣除篇
1．在房地產開發業務中，如何把握企業所得稅扣除的基本原則？
2．分期建設的樓盤項目，成本分配是否準確無誤？
3. 售樓處和樣板間如何扣除其建造費用？售樓處和樣板間的家具能否直接計入費用扣除？
4．房地產企業能夠預提的費用有哪些？如何準確把握界限？
5．不同類型的車庫和車位，成本如何扣除呢？
6．聘請境外機構設計開發項目，是否涉及非居民稅收？規避風險的處理方法是
什么？
7．向業主支付違約金，是否都有代扣個稅？
8．融資困境中利息支出風險防控
⑴ 現金折扣是否需要發票方能稅前扣除呢？
⑵ 小額貸款公司是否屬于金融機構？
⑶ 支付給小貸公司的利息如何稅前扣除風險最低？
⑷ 與小貸公司簽訂的借款合同是否要繳納印花稅呢？ 
⑸ 向非金融機構借款稅務扣除利息的稅法要件是什么？
⑹ 向自然人借款支付利息的稅務風險防范分析。
⑺ 統借統還業務的營業稅、企業所得稅涉稅風險分析及各地政策實踐分享。
⑻ 融資租賃業務發生的利息費用是否能夠全額稅前扣除？
⑼“假股真債”暨混業投資業務涉稅風險防控分析。
9．取得“三代”手續費收入涉稅處理全攻略。
10．“餐桌會議”是會議費嗎？會議費應該以地稅發票還是國稅發票列支呢？
11．職工集體旅游是否屬于福利費范疇？
12．企業購買古玩、字畫如何進行財稅處理？
13．差旅費實行“包干制”是否需要發票扣除呢？
14．保險費用如何扣除才能最“保險”？
15．統一購進的工裝屬于福利費嗎？ 
16．將房屋無償出借給關聯方使用折舊能否扣除？要交營業稅嗎？
17．大額貸款與其他應收款并存涉稅風險自查及案例分析
18．“私車公用”稅務合規處理及各地實踐
19．促銷、業務往來發放贈品如何進行處理？
第二部分：房地產開發土地增值稅重點風險防控
一．核心概念篇
1．土地增值稅的征稅對象如何準確理解？
2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？
3．房地產企業土地增值稅征收形式簡介以及清算條件如何把握？
4．清算完成后是否允許二次清算呢？
5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實踐分析。
6．土地增值稅的成本分攤對象如何準確分類及各地政策實踐。
7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？
8．改制重組土地增值稅政策詳解。
 二．收入篇
1．如何確認土地增值稅收入確認的口徑？
2．房地產開發企業代收費用是否計入收入計稅？
3．以房地產進行投資是否要繳納土地增值稅？
4．銷售無產權商品房是否需要繳納土地增值稅呢？
5．轉讓小產權房是否應納入土地增值稅征收范疇？
6．采用永久性租賃形式處置地下無產權車位土增稅如何處理？
7．拆一還一如何計算土地增值稅？
8．公共配套設施無償移交是否要視同銷售計算土地增值稅？
9．地下人防車位是否屬于可售面積呢？
10．土增稅體系中如何區分新房與舊房？
11．代建行為是否應該征收土地增值稅？
12．合作建房土地增值稅如何征收？
13．政府給予的土地返還款應該如何處理？
14．價格明顯偏低且無正當理由如何適用？
15．轉讓股權與土地增值稅會發生關系嗎？
16．整體轉讓資產、負債、人員土增稅是否需要繳納？
17．房地產開發公司收取顧客的違約金及更名費，是否需要繳納土地增值稅？
18．房地產企業賣房送車庫（位）如何計算繳納土地增值稅？
19．房企采取售后回租形式銷售商品房如何計算土地增值稅?
20．國家收回土地使用權是否需要繳納土地增值稅？
三．扣除篇
1．土地增值稅扣除項目的基本原則與口徑如何確認？
2．甲供材而引發的稅企扣除爭議問題分析。
3．房企支付給拆遷戶過渡房租金應如何扣除？
4．投資而來的土地扣除金額如何確定？
5．公共配套設施的成本能否作為扣除項目？
6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？
7．房企繳納的土地閑置費能否作為扣除項目？
8．精裝房的裝修費用如何扣除最合理？
9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？
10．房企扣留的質保金能否作為扣除項目核算？
11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈支出等能否稅前扣除？
12．加計扣除20%的法定條件如何規定？
第三部分：房地產開發“四小稅種”重點風險防控
一．印花稅篇
1．建筑安裝合同金額與最終結算金額不同如何處理？
2．與小貸公司簽訂的借款合同是否需要貼花？
3．融資租賃合同如何貼花呢？售后回租和售后回購合同是否需要貼花？
4．房地產工程監理合同是否需要貼花？
5．在美國與美國設計師事務所簽訂的設計合同，是否需要貼花？
6．房企以房抵頂工程款合同是否需要貼花？
7．和政府簽訂的土地出讓合同是否需要貼花？變更土地出讓合同是否需要貼花？
8．銀行委托貸款合同是否應按照借款合同貼花？
9．流動性資金周轉性借款合同如何貼花？
10．房企到期不能如約還款而簽訂展期合同如何貼花呢？
11．不動產投資入股如何繳納印花稅？
12．拆一還一是否需要繳納印花稅？
13．合作建房如何正確處理印花稅的問題？
14．股權轉讓是否屬于印花稅征稅范圍？
15．企業重組中對于印花稅是否有特殊政策呢？
16．兩頭在外轉讓股權是否需要貼花？
二．契稅篇
1．出讓土地上的無產權附著建筑物是否要征收契稅？
2．不包含在土地出讓合同中的大市政配套費是否要征收契稅？
3．劃撥用地轉讓是否要補征契稅？
4．改變土地用途是否應征收契稅？
5．無效產權已征契稅能否退還呢？
6．房地產企業投資設立民辦學校所占土地是否需要納稅？
7．售后回購是否需要繳納契稅？
8．紅線外支出能否作為成本項目在稅前扣除？
9．改制重組契稅政策全梳理。
三．房產稅篇
1．房產稅納稅義務發生時間如何判定？
2．無租使用房產是否需要繳納房產稅？
3．合同約定免租期是否就可以免房產稅呢？
4．征收房產稅是否要包含土地價值呢？
5．地下建筑如何繳納房產稅呢？
6．對房屋進行改建、擴建是否要增加房產稅計稅基礎？
7．房產融資租賃如何繳納房產稅？
8．物業用房如何繳納房產稅？
9．建設工地的工棚、材料棚等臨建設施，是否繳納房產稅？
10．售樓處、樣板間是否繳納房產稅？
11．以房產投資聯營如何繳納房產稅？ 
12．房產配套設施租賃收入是否計征房產稅？
四．城鎮土地使用稅篇
1．城鎮土地使用稅的征稅范圍如何界定？
2．城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間如何準確界定？
3．房地產開發企業土地使用稅繳納到何時？
4．地下建筑是否征收土地稅？
5．開發項目綠化面積是否免征土地使用稅？
6．耕地占用稅與土地使用稅能否重復征收？
第四部分：“營改增”發票風險前瞻--發票的那些事兒
1．發票的“善”與“惡”。
2．銷售折扣、折讓、退回，專票怎么開？
3．增值稅專用發票逾期未認證，還能抵扣嗎？
4．被認定為“失控票”，到底是咋回事？
5．“滯留票”透露的風險，你知道嗎？
6．增值稅專用發票如何作廢？
7．增值稅專用發票丟失如何處理？
8．境外機構在境內發生應稅行為，我的進項稅能抵嗎？
9．“三流”不一致的發票，帶來何種風險？
10．普通發票丟失如何處理？
11．發票項目填寫不全，能用嗎？
12．提前開具發票，算不算虛開？
13．“以票管稅”模式下境外費用如何扣除？
14．代開發票“蓋章”的學問，你懂嗎？
15．代開發票按次計稅嗎？
16．代開的普通發票想作廢，如何處理？
17．機動車銷售統一發票哪些聯次需要蓋章？
18．水表、電表一起用，發票怎么開？
19．“退票費”是不是必須有發票才行呢？
20．“飛機票”究竟以何種票據稅前扣除？
‖培訓對象‖各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及
稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
‖資    料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2015年11月27日至29日（11月27日全天報到,28-29日兩天課程）
‖培訓地點‖廈門◇香克斯酒店（廈門市思明區東浦路36-40號）      
‖相關費用‖人民幣2980元 /人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
           ↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。
 
 
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