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房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點(diǎn)疑點(diǎn)問題全方位解剖與鑒證高研班

課程編號：10788   課程人氣：2464

課程價格：￥2680  課程時長：2天

行業(yè)類別：財務(wù)管理    專業(yè)類別：房地產(chǎn) 

授課講師：楊老師

課程安排：

       2013.10.19 長春



  • 課程說明
  • 講師介紹
  • 選擇同類課
【培訓(xùn)對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。

【培訓(xùn)收益】
隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也越來越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來了不可避免的負(fù)面影響。
??近兩年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈；2013年房地產(chǎn)行業(yè)再次被總局稽查局列為重點(diǎn)稽查行業(yè)范圍，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實(shí)施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務(wù)總局大批針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險，企業(yè)如果對相應(yīng)的財稅政策缺乏深入理解，很可能會造成應(yīng)對不當(dāng)，就會使自身陷入空前嚴(yán)重的稅務(wù)危機(jī)之中。
??本次培訓(xùn)重點(diǎn)在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的難點(diǎn)、疑點(diǎn)問題，讓大家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個比較全面的暫新的了解與認(rèn)識，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。
??本次講座將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解，適用于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財務(wù)、稅收主管人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認(rèn)識一定會有一個質(zhì)的飛躍。

第一節(jié)：征地環(huán)節(jié)存在的問題
一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
1、出讓和轉(zhuǎn)讓的概念
2、出讓與轉(zhuǎn)讓的年限
3、出讓與轉(zhuǎn)讓的方式

二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地：
⑴ 土地成本的組成
⑵ 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本
⑶ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳憑證問題
2、以接受投資方式取得土地：
⑴ 土地成本的組成
⑵ 接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題
3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地＜不是通過招拍掛取得＞：
⑴ 以購買的方式取得
⑵ 以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金＜按銷售的百分比＞
⑶ 以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋＜分得固定數(shù)量房屋＞
⑷ 以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋
4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地＜實(shí)際為轉(zhuǎn)讓＞：
⑴ 接受土地投資，再進(jìn)行股權(quán)收購
⑵ 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問題
⑶ 向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán)

三、國有土地使用權(quán)收儲問題
1、收儲是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
2、土地收儲支出是否屬于營業(yè)性支出
3、相關(guān)稅收規(guī)定

四、政府返還稅款、補(bǔ)貼收入問題
1、返還稅款、補(bǔ)貼收入屬于什么性質(zhì)的收入
2、相關(guān)稅收規(guī)定

第二節(jié)：融資環(huán)節(jié)存在的問題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用的處理
1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念
2、相關(guān)稅收規(guī)定：
⑴ 企業(yè)所得稅問題
⑵ 營業(yè)稅問題

二、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理
1、關(guān)聯(lián)方的概念
2、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用稅收規(guī)定：
⑴ 關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定
⑵ 關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計算方法
⑶ 關(guān)聯(lián)方間無償借款的涉稅風(fēng)險

三、向個人借款費(fèi)用的處理
1、民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定
2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定：
⑴ 營業(yè)稅規(guī)定
⑵ 土地增值稅規(guī)定
⑶ 個人所得稅規(guī)定
⑷ 稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定

四、委托借款費(fèi)用的處理
1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì)
2、委托借款應(yīng)適用的稅收法律

五、不同會計主體借款費(fèi)用的處理
1、“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理
2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理

第三節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題
一、開發(fā)用料的會計核算
1、甲供材問題＜甲供材是否允許直接計入開發(fā)成本＞：
⑴ 甲供材到底應(yīng)該以何種方式計入開發(fā)成本
⑵ 關(guān)于加工材問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑
2、甲方提供的設(shè)備問題＜如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備＞：
⑴ 區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性
⑵ 建設(shè)部《建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》
3、混合銷售問題＜如何區(qū)分外購材料與自產(chǎn)貨物＞：
⑴ 增值稅、營業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定
⑵ 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計算繳納稅款
⑶ 涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營業(yè)票據(jù)

二、滾動開發(fā)共同成本的分配
1、占地面積法
2、建筑面積法
3、直接成本法
4、預(yù)算造價法

三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費(fèi)”的開票、入賬問題
1、收入的性質(zhì)
2、應(yīng)開具的發(fā)票
3、入賬問題

四、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計算與處理
1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計算依據(jù)
2、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計算方法：
⑴ 方法一：以實(shí)現(xiàn)收入為計算依據(jù)
⑵ 方法二：以預(yù)售收入為計算依據(jù)
⑶ 方法三：以預(yù)售收入與實(shí)現(xiàn)收入之和為計算依據(jù)
3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填表方法
4、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的入賬票據(jù)的合法性問題

第四節(jié)：銷售環(huán)節(jié)存在的問題
一、買一贈一銷售的稅務(wù)處理問題＜依據(jù)：國稅函[2008]875號＞
1、買一贈一＜組合銷售＞的概念
2、按公允價值比例分配法確認(rèn)買一贈一收入
3、買一贈一與無償贈與的區(qū)別

二、銷售地下附屬設(shè)施征稅問題
1、產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施＜相當(dāng)于開發(fā)產(chǎn)品＞
2、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施＜相當(dāng)于公共配套設(shè)施＞
3、產(chǎn)權(quán)歸國家所有的地下附屬設(shè)施＜相當(dāng)于人防工程設(shè)施＞
 
三、銷售小產(chǎn)權(quán)房征稅問題
1、小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問題
2、小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問題
3、小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題

四、售后回購、售后回租征稅問題
1、售后回購、售后回租的概念
2、售后回購、售后回租的征稅問題

第五節(jié)：征稅環(huán)節(jié)存在的問題
一、預(yù)售收入如何計算繳納企業(yè)所得稅
1、預(yù)售收入計算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定
2、預(yù)售收入企業(yè)所得稅計算方法

二、清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅
1、清算后銷售房屋成本的確認(rèn)
2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算
3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1、開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時間
2、開發(fā)用地土地使用稅的計算方法：
⑴ 分月計算、按季繳納
⑵ 停繳稅款土地分割計算方法

四、保障性住房稅收優(yōu)惠問題：契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、
印花稅

五、跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得計算與繳納
重點(diǎn)講解：國稅發(fā)[2008]28號關(guān)于“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、
財政調(diào)庫”的20字方針；《跨省市總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅分配及預(yù)算管理辦法》（財預(yù)[2012]40號）就地預(yù)繳所得稅的計算方法。
 

 

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