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房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)暨全程運(yùn)營(yíng)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防范專題

課程編號(hào):14294   課程人氣:2020

課程價(jià)格:¥2880  課程時(shí)長(zhǎng):2天

行業(yè)類(lèi)別:房地產(chǎn)    專業(yè)類(lèi)別:財(cái)務(wù)管理 

授課講師:王老師

課程安排:

       2014.11.21 杭州



  • 課程說(shuō)明
  • 講師介紹
  • 選擇同類(lèi)課
【培訓(xùn)對(duì)象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

【培訓(xùn)收益】
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高財(cái)會(huì)核算水平,規(guī)范納稅行為,實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃,這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此,我們按照對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實(shí)的思路,根據(jù)近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn),對(duì)每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀,輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每個(gè)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行過(guò)程中落實(shí)納稅籌劃方案,為規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助。全程實(shí)戰(zhàn)案例分享,接地氣、重實(shí)效,讓您兩天不虛此行!

一:房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)策略
1.營(yíng)改增背景分析以及時(shí)間安排
2.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率?
3.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)售價(jià)及凈利潤(rùn)有何影響?
4.房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣?注意什么問(wèn)題?
5.混業(yè)經(jīng)營(yíng)需要注意什么問(wèn)題
6.甲供材業(yè)務(wù)在營(yíng)改增面前的優(yōu)劣分析
7.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異分析

二:取得土地環(huán)節(jié)的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1.招掛拍方式取得土地,合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅?計(jì)征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)有幾個(gè)部分?
2.企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?針對(duì)四種不同的做帳方式分別解析涉及的各稅種風(fēng)險(xiǎn)。
3.以接受投資方式取得土地,會(huì)計(jì)如何規(guī)定?入帳憑證如何確認(rèn)?稅收風(fēng)險(xiǎn)如何掌控?土地投資方的稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里?
4.以收購(gòu)股權(quán)的方式取得土地,土地成本如何確認(rèn)?將通過(guò)“史上最牛籌劃案例”來(lái)解析其中的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。
5.受讓生地、受讓熟地、購(gòu)買(mǎi)爛尾樓如何確認(rèn)土地成本?在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避?
6.“拆一還一”方式下取得土地,如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開(kāi)具?本課程將從被拆人、開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方分別就營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行全方位的稅收分析。
7.“建設(shè)—移交”模式下的土地成本確認(rèn),如何完善記賬憑證?
8.接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán),該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)?
9.為取得土地而支付的紅線外支出,在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
10.征用耕地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅?
11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后,從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算繳納土地使用稅?從何時(shí)開(kāi)始免除納稅義務(wù)?計(jì)入那個(gè)會(huì)計(jì)科目?怎樣計(jì)算才可以讓稅負(fù)最佳?全新的解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。

三:規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1.產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇,是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷(xiāo)售?
2.分期開(kāi)發(fā)還是合并開(kāi)發(fā)?即使再艱難,也必須作出理性的選擇,因?yàn)槠渲惺斋@的不僅僅是稅收。
3.合作建房方式的稅收如何控制,我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解其中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
4.自行開(kāi)發(fā)與委托代建,其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里?考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題,更應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤(rùn)與價(jià)值。
5.委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國(guó)境內(nèi)納稅?房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

四:開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1.確定成本核算對(duì)象的原則和方法是什么?
2.成本費(fèi)用歸集的原則是什么?
3.特殊費(fèi)用歸集應(yīng)該注意的稅收問(wèn)題:會(huì)議費(fèi)、差費(fèi)、招待費(fèi)、辦公費(fèi)、車(chē)輛費(fèi)等
4.稅收對(duì)售樓部及類(lèi)似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的?
5.地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別?納稅人如何處理才能夠取得相對(duì)收益?
6.甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么?房地產(chǎn)建安流程中,設(shè)備和材料如何區(qū)分?本課程將通過(guò)具體的案例,從甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況,分別講述營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同?
7.房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算?計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)借款費(fèi)用的處理有何差異?
8.向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除?
9.資本化的借款費(fèi)用與計(jì)入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分?如何提供“金融企業(yè)同期同類(lèi)借款利率情況說(shuō)明”?
10.集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅?
11.工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大?如何區(qū)分合同工、臨時(shí)工、勞務(wù)的區(qū)別,他們的稅收待遇有什么不同?
12.購(gòu)買(mǎi)爛尾樓(在建工程或者在建項(xiàng)目)如何確認(rèn)初始成本?

五:銷(xiāo)售階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1.“買(mǎi)一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額?送面積、送家電、送車(chē)位、送物業(yè)等不同的銷(xiāo)售模式分別有哪些稅收區(qū)別?會(huì)計(jì)如何處理?贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)?
2.“以老帶新”銷(xiāo)售模式下如何確認(rèn)支出?票據(jù)如何處理?是否涉及扣繳個(gè)稅?
3.“抵券銷(xiāo)售”“一萬(wàn)抵五萬(wàn)”銷(xiāo)售模式下收入如何確認(rèn)?
4.“包銷(xiāo)”和“代銷(xiāo)”的區(qū)別是?二者確認(rèn)收入的差異在哪?稅收風(fēng)險(xiǎn)如何把控?
5.“假按揭”“零首付”銷(xiāo)售模式的稅收如何處理?
6.“還本銷(xiāo)售”如何確認(rèn)收入?我們的困惑在哪里?
7.“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析,同時(shí)給解決的方案,讓您不再為回租而煩惱。
8.“售后回購(gòu)”方式在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)?
9.房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)?營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅一一分析。
10.針對(duì)不同的客戶與不同的銷(xiāo)售模式,銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低,我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”?
11.銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除?需要注意防控哪些錯(cuò)誤?

六:清盤(pán)清算階段
1.房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定,對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響?
2.各種不同的稅種對(duì)收入確認(rèn)的原則有何差異?
3.土地增值稅確認(rèn)收入時(shí)金額如何確定?
4.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定?是否涉及“二次清算”?
5.成本差如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?不同階段出現(xiàn)的成本差如何進(jìn)行稅收分析?
6.在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集?對(duì)稅收的影響是什么?
7.如何進(jìn)行成本分?jǐn)偛趴梢允故杖牒统杀境?ldquo;正比例”函數(shù)關(guān)系?本課程將以詳實(shí)的案例,分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法、層高系數(shù)法來(lái)詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒ǎ尣煌?lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的“一半”,達(dá)到二者的“完美結(jié)合”
8.基本裝修、簡(jiǎn)裝、精裝的標(biāo)準(zhǔn)是?軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同?

七:現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)解答
1.王老師有著豐富的現(xiàn)場(chǎng)答疑經(jīng)驗(yàn),通過(guò)干練、風(fēng)趣的語(yǔ)言,將復(fù)雜的、棘手的稅收問(wèn)題簡(jiǎn)單化、通俗易懂,易于學(xué)員理解和實(shí)際操作。
2.課堂注重實(shí)踐和理論的結(jié)合,就一種經(jīng)濟(jì)行為涉及到每個(gè)稅種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位、深層次解讀,有效化解稅收風(fēng)險(xiǎn)!學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問(wèn),在課堂現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng),選擇一種適合您的稅收處理方法。沒(méi)有最好,只有更好!
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